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遏制房价上涨 地产趋势怎么走?

2018-08-03 07:00 来源:南宁新闻网-南宁晚报 作者:粟园圆

  2018年博鳌房地产论坛开幕

  8月1日,由观点地产新媒体主办的2018年博鳌房地产论坛在海南举行。在论坛开幕的前一天,中共中央政治局会议对中国经济形势作出了新的判断和部署,对房地产市场的政策定位前所未有地表述为:下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。

  从“房住不炒”到“房价不涨”的政策高压,在论坛开始之前,来自全国各地的房企代表以期找到答案。未来的中国房地产会出现怎样的走势?南宁晚报作为广西区域支持媒体单位,在海南发来本次论坛的激烈观点碰撞。

  焦点1 市场预判 看跌看涨各有观点 陈淮说“千万别低估”  

  房价走势成了本届博鳌房地产论坛上最热门的话题,不少人预判,房价将稳中有降,并且不同城市将出现房价分化。

  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮提醒,千万不要低估2018年及以后一段时间我们可能面对的艰难。可以确定无疑的是,未来3年还是10年,中国房地产仍然是全世界发展规模最大,发现最快的市场。这个前景不会因为中美贸易战或其他问题而发生改变。

  宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英认为,一线城市的中心区需求量大,能顶住,其他城市价格可能真的要往下走了。所以,他判断今年年底到明年开会之前,可能有些地区分化很严重,有些地区就要救市了,当然北上广深还行,能顶住。他建议三、四线城市有土地储备的房企赶紧出货,落袋为安。至于卖给谁?他说,卖给“不信邪”的人。

  “过去十几年预测房价下跌的都被打脸了,但是我还是要勇敢一点,对明年房价我还是看微跌的。”京东金融副总裁、首席经济学家沈建光如是说。

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟表示,中央的信号已经很清楚明确,越来越严格,他的判断是明年城市、区位不同,一定出现差异化。

  金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富是众多预判者中的乐观派。他预测目前房价已控到底部,明年房价是稳中略升,幅度为5%到10%,有些局部高压的城市可能有下跌的个案,但不是常态。

  阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌认为,一些一线城市的个别楼盘实际上是过去两年拿的地,“遏制房价上涨”必然出现亏损。中国的市场太大,几千个城市,各个城市之间是不平均的,我相信有的城市的价格还会保持上涨,二线城市的省会可能会上涨。

  旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中则认为,“未来三年房价走势平稳。从目前来看,中央是希望应对外部环境变化,稍微保持适度宽松的货币政策,但是又担心会更进一步刺激房地产价格的上涨,所以要求对冲,才出现了‘遏制房价上涨’。明年的房价我认为应该是平稳的,大部分的城市在2018年、2019、2020年房价都会比较平稳”。

  林中对于未来地产趋势的看法归结为:土地市场回归理性,开发增长回归质量,房企回归稳健,产品回归生活,行业未来回归制造业。

  焦点2 开发模式 规模和速度的较量或成过去 轻松赚钱时代终结

  “千亿规模”“高周转”无疑是今年中国房地产的高频词。今年仅半年时间,“碧万恒”规模便已超三千亿元。在地产进入新的形势下,未来房地产的发展还会在追求数量和速度上的高速运转吗?

  恒隆集团董事长陈启宗在博鳌房地产论坛上发表题为“反思地产,轻松赚钱时代的终结”的演讲时表示,过去的40年是中国房地产的最佳机遇,房地产商之间的比拼集中在“量”的规模上。

  “现在部分房地产企业动不动就是5000多亿、3000多亿元,还完全是在量的领域里的考量。我不否认在房地产发展早期,规模量是极度重要的,但是随着时间的推移,规模量还是那么重要吗?”陈启宗说。

  陈启宗认为,当你有规模量的时候,速度也就变成一个大问题,你的速度不够,你是绝对比不过别人。在过往,为了量和速度上的比拼,很多房地产商在拿地和拿钱方面出现了很多“特别”的方式,行业也因此出现了很多“疯子”。

  但是“疯子”的结果怎么样?陈启宗说,香港过去的几十年里,房地产行业那些追求规模量和速度的“疯子”,基本没有一个能存活下来的。

  陈启宗认为,随着行业前十的市占率不断提高,行业在量和速度方面的较量或将成为过去,如果现在还保持这种心态,将难以制胜,改变迫在眉睫。

  事实上,众多房企关于未来的发展也在寻找新的赛道。更多企业在加入长租公寓、产业地产的行列,阳光城在今年也开启了长租公寓的步伐。

  以万科为例,已不仅仅关注城市,还包括乡村振兴、城中村改造。除了搭建硬件,还提供服务,包括长租公寓、商业、产研办、物流仓储、教育、养老、冰雪度假、智慧停车等的。

  万科集团副总裁、董事会秘书朱旭表示,万科搭建的美好社会场景基本形成了一个雏形,但在未来很长一段时间,住宅业务仍是万科的核心业务,也是万科收入和利润的主要来源。

  朱旭总结道,通过这样的战略升级和迭代,万科一方面可以满足人们美好生活的需求,另一方面可以激发城乡的活力,最终也实现万科企业的可持续稳健发展。

  大佬观点

  ★中国房地产还有10年发展空间

  中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员 朱中一

  展望未来,我国的房地产业起码还有十年左右的发展期。主要原因是城镇化还在持续推进,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。另外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。总之,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大。至于2030年以后,既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目,累计数量肯定不小,所以不必为市场的前景担心。

  ★大规模增量时代告一段落 房开商需转型

  香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家 巴曙松

  无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看,确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落。增量时代的需求在逐步放缓。房地产对经济的带动,从原来的开发投资阶段,开始就越来越多地转到了围绕房屋构建的相关的产业,这也是为什么那么多开发商开始改名字,把“置业”“地产”去掉,原来他觉得自己主要的利润来自于盖新房子,现在可能慢慢的试图沿着这个产业链去延伸他的布局。但是房地产的需求还在,只不过它的需求变成了提升居住的品质。

  ★先建立相对宽松的房产税框架

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家 贾康

  房地产税势在必行,但是困难重重。通过立法来凝聚基本共识,形成最大的公约束。税收法定轨道上形成社会可接受的制度框架就要体现在通过房地产税法,当然必须把房地产其他相关的税务做相应改革。在税法通过以后,对地方充分授权,了解不同情况,不要一刀切,如果真的能执行,首先要在北上广深,让经济手段减少副作用的发生调控。其中关键问题在于免税部分怎么处理,可以考虑在立法过程里想一想,能不能不再按照人均多少平方米,而是按照单亲家庭第一套房免税,双亲家庭前两套房免税,可以避开很多的纠结,相对宽松地使框架建立起来以后,怎么动态优化。

  ★房价不涨是给开发商的一个政策性警告

  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮

  此后一段时间,为应对国际竞争新格局,恐怕在货币政策和财政政策,特别是货币政策中有一定程度的结构性调整是不可避免的,为了防止货币过度流入房地产业,决策层先给开发商一个政策性警告,房价不涨。在未来一个短中期过程中,房价不涨也未必是坏事。房价不涨是可以通过行政手段,至少在表面形式上一定程度达到或者出现,这可能也是必要和不可避免的,因为大家买到就是赚到的预期,给市场的扰乱程度很大。

  ★未来半年甚至一年会是地产比较动荡的时期

  绿城管理集团董事长、总经理 李军

  不是“7·31”会议之后市场才会转变,今年上半年已经感觉到市场的变化,现在整个经济形势下行的状态已经非常清晰地感受到。市场的转变带来预期变化,如高周转带来一些难以预料的情况出现,接下来一段时间有可能会是中国房地产行业里客户投诉最多发的时候。这不是一个企业的问题,是整个行业的生存环境发生了变化。但房地产这个行业不会垮掉的,最后能生存下来的,一定是有核心竞争力的企业。

  ★未来五年房地产市场“大稳小乱”

  新城控股高级副总裁 欧阳捷

  房地产市场应该是三大格局,第一是都市圈核心城市,第二是非都市圈中小城市,第三是非都市圈的中小城镇。未来是“大稳小乱”的一年,未来五年楼市会健康发展,不会有大乱的格局,但是有小乱,因为调控分化,每个城市都不一样,所以是小乱,但不会影响房地产大局。当下,房企资金来源不充分,资金增速在逐渐下降,投资增速不降反升,但也是在调度向下,因为一、二线城市的投资周期拉长,三、四线城市卖得好,追加了投资,但这种情况是不持续的。

  ★房地产要去投资和去投机 回归民生功能

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席、太平绅士 林龙安

  “遏制房价上涨”是史上最严政策,它给了房地产行业一个定性:房地产发展要去投资和去投机,回归民生功能。所以我对未来的判断是,在一、二线城市应该还是会比较平稳,当然也不排除人口、产业的转型跟不上,或者说人口的流出,随着新的以租为主的战略布局的拉开,可能会存在停滞的问题,这也是一个信号。(粟园圆)

编辑:李嘉佳


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