说法讲理丨解读《广西壮族自治区物业管理条例》，促进物业管理规范化发展

随着经济社会不断发展，物业管理逐渐深入到千家万户的日常生活，成为大家关注的热点问题。《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布实施，为物业管理向专业化、规范化、标准化发展提供了坚实的法律基础。

请蒋科长介绍一下《条例》主要修正了哪些内容？

此次修正主要是两方面修改。一是《条例》第三十一条关于业主委员会委员应当符合的条件中删除了“欠交物业费或者物业专项维修资金”及第三十八条关于业主委员会委员不得有的行为中删除了有关欠费的表述。此次修改后，欠交物业费或者物业专项维修资金的业主依法可以报名参选业委会，但是否合适当选最终由全体业主投票表决共同决定。

二是《条例》增加了第四十三条关于组建物业管理委员会的条款，规定不具备成立业主大会条件或者成立不了业主大会、业主委员会等情形，街道办事处或者乡镇人民政府可以组建由业主代表、居（村）民委员会代表等组成的物业管理委员会，物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。自治区住建厅已于2024年4月20日印发了《广西壮族自治区物业管理委员会组建运行办法》。目前，南宁市已有91个小区组建了物业管理委员会，物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，是对业主委员会的有效补位。

《条例》中有提及到很多关于业主大会和业主大会会议的规定，请问这两个概念是一回事吗？

业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利并履行相应义务的业主自治组织，从建筑物业区分所有权角度理解，业主大会是业主基于行使建筑物区分所有权所产生的，由全体业主组成的建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会是物业管理区域内全体业主组成的自治组织和最高管理机构，一旦合法成立就与物业管理区域共始终。按照我们广西物业管理条例的规定，业主大会成立后要依法备案并刻制印章。业主共同作出的决定，应当加盖业主大会印章并在物业管理区域内显著位置予以公告，业主委员会代表业主大会签署与选聘的物业服务人签订物业服务合同要同时加盖业主大会印章。

业主大会会议是业主大会开展活动和运作的具体形式，指按照法律法规及业主大会议事规则召开的，全体业主参加的决定本物业服务区域内物业管理相关事项的会议。业主大会会议作出的决定应该达到法律规定的参与比例和表决比例。按照我们广西物业管理条例的规定，业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。业主大会通过业主大会会议的形式依法表决共同作出各项物业管理决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、电子（网络）的形式；业主大会会议分为定期会议和临时会议。

明白了，业主大会是组织，业主大会会议是这个组织里具体的活动和决策过程。现在很多小区都配备有物业公司，但并不是所有物业公司的服务管理水平都达标，如果业主想更换物业应该如何处理呢？

好的，接下来我们通过一个案例来了解，如何合法的选聘、续聘以及解聘物业公司。

案例一

2021年3月，某小区的业委会上门让业主签署《授权委托书》，授权业委会有权选聘和解聘物业。业主薛某认为本次业主大会召开程序违法，损害了业主的合法权益，于是向法院提起诉讼，要求依法撤销业委会通过业主授权作出的决定。法院经审理后认为，《条例》第21条规定了由业主共同决定的事项，“业主共同决定”是小区自治管理的体现，属于法律强制性规定，也是小区业主的专属权利，不能通过业主或业主大会授权形式来行使。因此，以业委会上门获取业主授权委托书的方式代替业主大会的召开、表决，由业委会代表全体业主行使表决权，程序是不合法的，作出的决议也是错误的。最终，法院判决薛某胜诉。

物业服务人的选聘、续聘及解聘是业主及业主大会的法定权利，这一权利具有专属性和严肃性。过程需遵循严格的法律程序，确保公开、公平、公正，以保护全体业主的利益及小区的和谐稳定。

通过案例我们要理解以下规定：

1、选聘、续聘、解聘物业服务人的权利属于业主和业主大会，且为业主大会的专属权利，不可随意授权或约定转移给业主委员会。

2、业主大会在选聘前，需先由业主委员会拟订选聘方案，并经业主大会审议通过。此方案应明确对物业服务人信用信息的要求，并倾向于选择信用良好的企业。

3、选聘过程中，应充分考察物业服务企业的历史服务业绩，以确保其服务质量和能力符合小区需求。

4、虽然法律未强制要求公开招投标，但选聘方案应提供多种选聘方式（如公开招标、邀请招标、协议选聘等）供业主选择，最终由业主投票决定。业主委员会无权直接决定选聘方式。

5、评委的组成应体现代表性和专业性，不仅限于业主委员会委员或招投标专家库专家，还可以包括小区监督委员会委员、行业专家、随机抽选的业主代表等，甚至可以通过全体业主投票表决来决定。这样的多样性能有效防止串标等违法行为。

6、作为小区最重要的管理事务之一，物业服务人的选聘、续聘、解聘工作必须严格遵守相关法律法规，确保整个过程的透明度和合规性。同时，应全程留痕，完整保留所有证据材料，以备后续查验或应对可能的争议。

住宅小区的业主们除了经常讨论对于自家物业的服务满意度之外，还有每个月需要缴纳的物业费、小区公共收益以及物业专项维修资金同样备受大家关注，也是小区业主、业主委员会、物业公司之间产生矛盾纠纷的根源之一，因为这牵扯到每个业主的自身利益，《条例》对业主公共收益有哪些具体规定呢？

首先我们要弄清业主公共收益内涵：

业主的公共收益，是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备获取的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益，包括停车费、商业活动租金、广告收入、文体设施使用费、共有房屋出租收益、违约金赔偿及公共收益利息等。

其次《条例》对公共收益的主要规定有以下几点：

1、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用由业主共同决定。

2、利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备从事商业推广、停车、广告等进行经营活动的，应当以前期物业服务合同约定或者业主大会决定为依据。

3、业主委员会委员、物业服务人不得挪用或者擅自使用业主公共收益，违反的应当依法追究法律责任。

4、业主的公共收益百分之五十以上应当优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出。

5、对小区的公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等，业主委员会、物业服务人应当每半年公布一次，每次公示期不少于三十日。

6、前期物业服务合同约定扣除的经营管理成本比例不得超过公共收入的百分之三十，业主大会成立后的扣除比例由业主大会自主决定并在物业服务合同中约定。

7、公共收益应当存入银行专户，单独列账、单独核算，接受政府和业主监督，业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

案例二

某小区2009年交付，基本条件较好，小区经营性收入主要来自于配套商铺、会所租金、电梯广告位出租等方面。2019年10月20日，该小区业委会发出公告，说经过业委会全体委员投票，最终决定把结余的小区经营性收入100万元以现金方式发放给全体业主。公告贴出后，该小区属地的社区居委会给业委会发函，紧急叫停此事。本届业委会是该小区第三届业委会，于2019年8月任期届满，“其中6人决定不干了。而在不干之前，他们想把在他们手里积攒下来的钱全部发放”。

根据《条例》规定，对小区的公共收益如何分配和使用，业主委员会不能自己说了算，不能因为谁投票了就给谁奖励，也不能贴个通知无意见就算同意。无论使用还是分配都应当以业主大会决定为依据，并应注意百分之五十以上应当优先用于补充物业专项维修资金。

此外，我们还得分清楚公共收入与公共收益之间的区别。公共收益是指对公共收入扣除合理成本后的收益。而这个“合理成本”到底是多少，有时候大家说不清楚，也证明不了。所以，通常都会在物业合同中直接约定一个分成比例，物业公司所获得的部分即视为合理成本。比如：前期物业服务合同约定的物业公司应当获得的分成比例最高不得超过三成。这样大家就都清楚了。

南宁市在物业行业监管方面有出台哪些新举措呢？

好的，根据自治区《条例》的有关规定，为了加强物业行业监管，我市制定了《南宁市物业服务企业信用信息管理办法（试行）》将于2024年8月1日起施行，按照物业服务企业信用信息得分，将信用分为AAA、AA、A、B，分别对应优秀、良好、合格、不合格四个等级。对于评为AAA级的物业服务企业，实施公示推介、评优评先等激励措施；对于评为B级的物业服务企业，实施重点监管、取消物业服务行业评优评先资格等惩戒措施。对物业服务企业评分实行“三评”，即：业主评、街道社区评、部门评。

物业服务企业信用信息得分及信用等级通过市住建局官网及南宁市物业服务监管平台等渠道统一公布。项目负责人信用信息、监管平台中的业主评分、“码上办”物业投诉解决比例等与物业服务企业信用评价挂钩，监管平台在对评分结果确认后予以相应记分。